Als Eigentümer, Bauherr, Betreiber oder Verwalter von Liegenschaften gilt es nunmehr die Lehren aus dem Shutdown und Startup des Gebäudebetriebs während einer Pandemie zu ziehen. In der Rückbetrachtung des Jahres 2020 waren Unternehmen angesichts des plötzlichen Shutdowns plötzlich mit noch nie dagewesenen Herausforderungen konfrontiert :
- Umgang mit kurzfristiger Schließung von Flächen oder ganzen Gebäuden
- Erhöhte Anforderung an Aufrechterhaltung hygienischer Bedingungen
- Aufrechterhaltung von Geschäftsprozessen
- Wahrnehmung von Betreiberpflichten
- Minimierung laufender Kosten für Immobilien bzw. deren Betrieb
- Flächen oder Gebäude mussten jederzeit wieder in bestimmungsgemäße Nutzung überführt werden können
Das Leerstandsmanagement von Liegenschaften, Gebäuden oder Flächen bekam eine gänzlich neue Bedeutung, welche sich in der Gesetzes- und Normenwelt so (noch) nicht wiederfindet. Insbesondere die Erfüllung gesetzlicher Anforderungen zur Wahrnehmung von Betreiberpflichten während der Schließung von Flächen/Gebäuden stellt eine jener Kernproblematiken dar, welche der Lockdown für den Gebäudebetrieb darstellt.
Während des Interimsbetriebs, d.h. den Betrieb von Gebäuden während einer veränderten Nutzungsintensität infolge eines Lockdowns, steht der Umfang nach wie vor benötigter Gebäudemanagementdienstleistungen zumeist diametral zum erwirtschafteten Umsatz. Während Leistungen des infrastrukturellen und kaufmännischen Gebäudemanagements teils reduziert werden können, ist dies für Leistungen des technischen Gebäudemanagements nur bedingt möglich. In der Konsequenz fallen Betriebskosten größtenteils weiter an.
3-Phasen-Modell für Interimsbetrieb von Gebäuden bei „Lockdown“
(Quelle : eigene Darstellung)
Unternehmen mit Weitblick machen aus der Not eine Tugend und antizipieren die sich abzeichnende Entwicklung, indem sie die Leistungen im Gebäudebetrieb im Kontext der Betreiberpflichten und des Nutzungskonzeptes dynamisch anpassen. Neue Bedeutung erlangt dabei die Steuerung von Bewirtschaftungskosten nach deren Priorisierung währen des Interimsbetriebs nach :
- gesetzlich gefordert
- für Nutzung erforderlich
- notwendige Erhaltungsaufwendungen
- für Primärprozesse erforderlich
- gewünscht
Fragestellungen, welche sich nunmehr ergeben umfassen
- Wie weit fährt man herunter ohne Anlagen komplett abzuschalten ?
- Wie schnell muss was wieder betriebsbereit sein ?
- Welche Maßnahmen sind für das Herunterfahren, das Leerstandsmanagement, die Wiederinbetriebnahme entscheidend ?
- Welche aktuellen Verordnungen bzw. behördliche Auflagen betreffen mich ?
- Was muss die Gefährdungsbeurteilung enthalten ?
- Wie sieht ein Lüftungskonzept aus und was muss bei der Erstellung beachtet werden ?
- Wie kommuniziere ich mit Kunden und Nutzern ?
Um nur einige Fragen aufzuwerfen, deren frühzeitige Klärung nicht nur die Reaktionsgeschwindigkeit für den Ernstfall erleichtert. Ein gut aufgestellter Gebäudebetrieb ist nicht nur rechtsicher, sondern auch digitaler und anpassungsfähiger mit Blick auf veränderte Rahmenbedingungen. Es gilt einen Maßnahmenkatalog zu erarbeiten, welcher Leistungstiefe und -umfang samt der Schnittstellen während der drei Phasen eines Interimsbetriebs – Shutdown, Leerstandsmanagement und Startup - neu bewertet.
Durch systematisches Ableiten der gewonnenen Erfahrungen lässt sich damit ein Instrument für die Praxis generieren. Darüber hinaus lassen sich strategische Maßnahmen für das Immobilen- und Facility Management ableiten :
- Flächenreduktion, da zunehmend innovative Arbeitszeitmodelle gefragt
- Dienstleistungskonzept, um Bewirtschaftungskosten besser steuern zu können
- Vertragsoptimierung, um künftig auf kurzfristig veränderte Nachfrage besser reagieren zu können
Erfolgreiche Unternehmen erkennen die Herausforderungen der aktuellen Krise als Chance und als Treiber für Innovationen. Jetzt ist die Zeit, um sich für die Zukunft besser aufzustellen !
