simon + savas

Grund­steu­er­re­form - Millionen Eigen­tümer und Unter­nehmen sind betroffen

Apr. 2021 | Aus der Praxis

Viele Unter­nehmer blicken den neuen Bewer­tungs­me­thoden für Grund­stücke und Gebäude durch die Grund­steu­er­re­form mit großer Sorge entgegen. Immo­bi­li­en­be­sitzer müssen nunmehr enorme Immo­bi­li­en­daten zu Grund­stü­cken und Gebäuden zusam­men­tragen, ermit­teln und teils neu erheben sowie Gebäu­de­werte berechnen lassen.

Wird es zusätz­liche Belas­tungen durch die refor­mierte Grund­steuer geben ? Wir infor­mieren Sie welche gravie­renden Ände­rungen sich bei der Grund­steuer ergeben und was diese Neure­ge­lung für Ihre Immo­bi­lien und Ihr Unter­nehmen bedeutet.

Was ist das Ziel der Grundsteuerreform ?

Durch neue Bewer­tungs­me­thoden soll ein möglichst realis­ti­scher Wert für Grund­be­sitz ermit­telt werden und dazu beitragen, Boden­spe­ku­la­tion besser zu begegnen. Die bisher verwen­deten Werte stammen in den alten Bundes­län­dern aus dem Jahr 1964 und in den neuen aus dem Jahr 1935. Da sich der Immo­bi­li­en­markt in den zurück­lie­genden Jahr­zehnten sehr stark und größ­ten­teils unter­schied­lich entwi­ckelt hat, sind diese Werte jedoch nicht mehr aktuell. Nun müssen alle Immo­bi­lien neu bewertet werden.

Die Reform zielt darauf ab, realis­ti­schere Grund­be­sitz­werte zur Besteue­rung von Immo­bilen zu erhalten.

Zahlen und Fakten zur neuen Grundsteuer

Deutsch­land­weit müssen ab Mitte 2021 rund 36 Millionen Immo­bi­li­en­ein­heiten, vornehm­lich unbe­baute Grund­stücke sowie Wohn- und Geschäfts­ge­bäude, steu­er­lich neu bewertet werden. Die Grund­steuer macht je nach Bundes­land zwischen 10-16% des jähr­li­chen Steu­er­auf­kom­mens der Kommunen aus. Sie nehmen über die Grund­steuer etwa 14 Milli­arden Euro ein. Gut 1/​3 der Gesamt­grund­steu­er­last wird durch Unter­nehmen getragen. Die Grund­steu­er­re­form trifft Unter­nehmen deshalb über­pro­por­tional stark.

Die Grund­steuer ist eine der wich­tigsten Einnah­me­quellen der Kommunen. 

Wer ist von der Grund­steu­er­re­form betroffen ?

Die Grund­steuer ist eine Steuer auf den Grund­be­sitz, also auf Grund­stücke und Gebäude. Folg­lich sind sowohl Eigen­tümer als auch Mieter von der Grund­steu­er­re­form betroffen. Bei vermie­teten Immo­bi­lien wird die Grund­steuer – wie auch bisher schon – auf die Mieter umgelegt.

Die Grund­steu­er­re­form betrifft jedes Unter­nehmen, sei es als Eigen­tümer oder Mieter !

Was ändert sich mit der Grundsteuerreform ?

Neben einem Bundes­mo­dell gibt es davon abwei­chende länder­spe­zi­fi­sche Modelle, in deren Berech­nung teils verschie­dene Daten einfließen.

Bundes­mo­dell

Im Modell des Bundes sind alle Gebäude und unbe­bauten Grund­stücke einer regel­mä­ßigen Bewer­tung zu unter­ziehen. Das Modell versucht am genau­esten, den Wert von Immo­bi­lien zu ermit­teln und verlangt so die meisten Infor­ma­tionen. Ein Vorgang, welcher nicht nur für die Kommunen aufwendig und kosten­trei­bend ist.

Der Nach­teil des Modells für Eigen­tümer als auch Mieter : Die Grund­steuer steigt auto­ma­tisch mit stei­gendem Wert der Grund­stücke und der Mieten.

Länder­mo­delle

Durch eine „Öffnungs­klausel“ können Bundes­länder eigene Berech­nungs­me­thoden entwi­ckeln und somit selbst entscheiden, ob sie das vom Bundes­fi­nanz­mi­nis­te­rium vorge­schla­gene Bundes­mo­dell nutzen oder ein eigenes Modell auflegen. Bei Geschäfts­grund­stü­cken kommt grund­sätz­lich das Sach­wert­ver­fahren zur Anwen­dung, mit welchem der Gebäu­de­wert zu ermit­teln ist.

Durch die Reform können Kommunen künftig unbe­baute Grund­stücke oder unge­nutzte Immo­bi­lien durch die „Grund­steuer C“ höher belasten.

Bund und Kommunen haben sich zwar für eine Aufkom­mens­neu­tra­lität ausge­spro­chen, eine Garantie gibt es dafür jedoch nicht. Die Höhe der Belas­tung hängt entschei­dend vom Hebe­satz ab, welcher indi­vi­duell durch die Kommunen fest­ge­legt wird. Nach­fol­gende Abbil­dung zeigt bereits fest­ste­hende Modelle für einzelne Bundes­länder (Stand : 22.04.2021).

Modelle Grundsteuerreform

Wo liegen die Herausforderungen ?

Die Neube­wer­tung der ca. 36 Millionen Immo­bi­lien in Deutsch­land (unbe­baute Gebäude als auch Wohn- und Geschäfts­ge­bäude) bringen Unter­nehmen und Eigen­tümer an empfind­liche Schmerzgrenzen :

1.Bürokratischer Aufwand

Der Arbeits­auf­wand für Immo­bi­li­en­be­sitzer zur Erfas­sung der Daten ist nicht zu unter­schätzen. Insbe­son­dere da die ersten Steu­er­erklä­rungen bereits ab Mitte 2022 abzu­geben sind. So fließen in die Berech­nung je nach Modell u.a. Grund­stücks­fläche, Boden­richt­wert, Gebäu­deart, Gebäu­de­alter, Grund­stücks­wert, Baujahr, Gebäu­de­fläche und soge­nannte Miet­ni­veau­stufe ein.

Neue Berech­nungs­me­thoden führen bei Immo­bi­li­en­be­sitzer zu erheb­li­chem Verwaltungsaufwand !

2.„Flickenteppich“

Durch eine Öffnungs­klausel weicht ein Groß­teil der Bundes­länder von der Rege­lung des Bundes ab und gibt ihren Kommunen unter­schied­liche Para­meter zur Steu­er­ermitt­lung vor. Unter­nehmen oder Gesell­schaften mit Immo­bi­li­en­be­stand in verschie­denen Bundes­län­dern müssen sich in der Regel auf mehr als zwei unter­schied­liche Modelle und die damit verbun­denen Berech­nungs­me­thoden und Steu­er­erklä­rungen auseinandersetzen.

Öffnungs­klausel führt zum „Flicken­tep­pich“ an Modellen, mit verschie­denen Berech­nungs­me­thoden unter den Ländern !

3. Flächen­an­gaben

Nahezu alle Modelle beruhen auf Flächen­an­gaben, sei es des Grund­stücks oder des Gebäudes. Während Daten zur Grund­stücks­fläche aus Grund­bü­chern entnommen werden können, gestaltet sich die Ermitt­lung der Gebäu­de­flä­chen schwie­riger. So wird im Rahmen der verschie­denen Modelle bei der Bemes­sung einmal auf Wohn- oder Nutz­fläche und mal auf Brutto-Grund­fläche abge­stellt. Auf diese Werte können Eigen­tümer zumeist nicht ohne weiteres zurück­greifen. In vielen Fällen muss der Gebäu­de­be­stand sogar neu erfasst werden. Dabei sind aktuell gültige DIN-Normen bzw. die Wohn­flä­chen­ver­ord­nung zu berücksichtigen.

Flächen­daten sind in der Regel nicht einfach zu erheben, was zu enormen Heraus­for­de­rungen für Grund­stücks­ei­gen­tümer führt !

4. Baujahre

Eine weitere Heraus­for­de­rung für Immo­bi­li­en­be­sitzer liegt in der Angabe des Baujahrs. Sollte über die Jahre umfas­sende Sanie­rungs- oder Moder­ni­sie­rungs­maß­nahmen durch­ge­führt worden sein, würde die Angabe dessen zu erheb­li­chen Bewer­tungs­auf­wand führen und ein früh­zei­tiges Agieren erfordern.

Unter­nehmen mit in die Jahre gekom­menem Gebäu­de­be­stand sind gut beraten, bereits heute zu handeln !

Welche weit­rei­chenden Konse­quenzen ergeben sich für Unternehmen ?

Ange­sichts der starken Wert­stei­ge­rungen vieler Grund­stücke in den vergan­genen Jahrz­enten ist damit zu rechnen, dass die Bemes­sungs­grund­lage zur Besteue­rung von Immo­bi­lien durch die neuen Modelle deut­lich steigen. Insbe­son­dere da in die meisten Modelle Boden­richt­werte und Netto­kalt­mieten einfließen :

Eigen­tümer

Nur wenn die Kommunen bei stei­gender Gebäu­de­be­wer­tung ihre Hebe­sätze gege­be­nen­falls redu­zieren, bleibt die Belas­tung konstant. Es liegt aller­dings auf der Hand, dass die gestie­genen Grund­stücks­werte nicht von allen Kommunen durch eine Absen­kung der Hebe­sätze ausge­gli­chen werden können.

Nachdem die Grund­steuer einen zu erwar­tenden Anteil von 10-16% an den jähr­li­chen Steu­er­ein­nahmen der Kommunen einnimmt, könnten sich manche Kommunen mit schwie­riger Haus­halts­lage eine Senkung über­haupt nicht leisten. Obwohl sich die Kommunen bislang ausdrück­lich zur Aufkom­mens­neu­tra­lität bekannten, ist wahr­schein­lich, dass je nach Standort einige Unter­nehmen mehr als bisher und andere wiederum weniger zahlen müssen.

Mieter

Bis auf wenige Länder­mo­delle werden sich die teils starken Wert­erhö­hungen der Grund­stücke in Ballungs­räumen, Univer­si­täts­städten und anderen prospe­rie­renden Regionen des Landes unmit­telbar auf die Erhö­hung der Grund­steuer auswirken. Da Eigen­tümer diese in der Regel über die Betriebs­kosten umlegen können, haben die Neure­ge­lungen auch für Mieter Brisanz.

Gerade bei jenen Länder­mo­dellen, welche sich stark am Bundes­mo­dell orien­tieren, fließen die durch Miet­erhö­hungen stark ange­stie­genen Durch­schnitts­mieten in guten Lagen in die Berech­nung der Grund­steuer ein. Dadurch erhöht sich auch in nahezu allen Fällen die Gesamt­miet­be­las­tung für Unternehmen.

Wert­ab­hän­gige Modelle führen bei stei­genden Grund­stücks­preisen auto­ma­tisch zu regel­mä­ßigen Steu­er­erhö­hungen bzw. höheren Kosten für Unter­nehmen, Eigen­tümer und Mieter !

Fazit

Die Auswir­kungen der Grund­steu­er­re­form auf Unter­nehmen, gerade als Eigen­tümer von Grund­stü­cken und Gebäuden, sind groß. Obwohl Kosten­fak­toren wie die Grund­steuer bislang bei Unter­nehmen eine eher unter­ge­ord­nete Rolle spielten, führt die anste­hende Neube­wer­tung zu teils enormen Belas­tungen von Immo­bi­li­en­be­sit­zern – sei es admi­nis­trativ und /​oder monetär. Die Grund­steu­er­re­form verlangt enorme Immo­bi­li­en­daten von den Eigen­tü­mern, die viel­fach nicht vorliegen und ermit­telt werden müssen. Der Begeg­nung dieser Unsi­cher­heit gilt es eine beson­dere Beach­tung zu schenken. Hier ist beson­dere Immo­bi­li­en­ex­per­tise gefragt !

Unser Rat an Unternehmen 

So können Sie sich auf die Mammut­auf­gabe vorbe­reiten und die vernach­läs­sigte Behand­lung der Grund­be­sitz­werte als Grund­lage der Grund­steu­er­be­rech­nung bereits jetzt angehen und proaktiv handeln :

  • Vorhan­dene Grund­stücks- und Gebäu­de­daten mit den tatsäch­li­chen Gege­ben­heiten des Grund­be­sitzes abgleichen.
  • Bestands­er­fas­sung für Grund­stücke und Gebäude vornehmen.
  • Flächen­be­darf analy­sieren und in stra­te­gi­sche Planung überführen.

Nur so können Sie sicher­stellen, dass für die verschie­denen Bewer­tungs­ver­fahren, Ihnen bereits heute eine voll­stän­dige Daten­lage zur Verfü­gung steht. Damit etablieren Sie Klar­heit für Ihr Unter­nehmen und schaffen die Voraus­set­zung für gute unter­neh­me­ri­sche Entschei­dungen als Eigen­tümer oder Mieter. So sind Sie gerade im Hinblick auf notwen­dige stra­te­gi­sche Erwä­gung bestens gewappnet :

  • Stand­ort­be­trach­tung, durch Einschränken der Immo­bi­li­en­nut­zung oder Verla­gern in andere Bundes­länder oder Kommunen
  • Flächen­ef­fi­zienz, durch Kompri­mieren, Redu­zieren oder Umnutzen von Flächen
  • Leasing­mo­delle /​Sale&Leaseback
  • Verhand­lung mit Vermietern

Die Kenntnis von künf­tiger Steu­er­last ist wichtig, um steu­ernd eingreifen zu können !
Als Ihr Immo­bi­li­en­ex­perte und Spar­rings­partner zeigen wir Ihnen die konkreten ersten Schritte auf, erstellen mit Ihnen gemeinsam einen Daten­er­he­bungs­plan zur Daten­er­fas­sung und begleiten Sie bei der Umsetzung. 

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