Viele Unternehmer blicken den neuen Bewertungsmethoden für Grundstücke und Gebäude durch die Grundsteuerreform mit großer Sorge entgegen. Immobilienbesitzer müssen nunmehr enorme Immobiliendaten zu Grundstücken und Gebäuden zusammentragen, ermitteln und teils neu erheben sowie Gebäudewerte berechnen lassen.
Wird es zusätzliche Belastungen durch die reformierte Grundsteuer geben ? Wir informieren Sie welche gravierenden Änderungen sich bei der Grundsteuer ergeben und was diese Neuregelung für Ihre Immobilien und Ihr Unternehmen bedeutet.
Was ist das Ziel der Grundsteuerreform ?
Durch neue Bewertungsmethoden soll ein möglichst realistischer Wert für Grundbesitz ermittelt werden und dazu beitragen, Bodenspekulation besser zu begegnen. Die bisher verwendeten Werte stammen in den alten Bundesländern aus dem Jahr 1964 und in den neuen aus dem Jahr 1935. Da sich der Immobilienmarkt in den zurückliegenden Jahrzehnten sehr stark und größtenteils unterschiedlich entwickelt hat, sind diese Werte jedoch nicht mehr aktuell. Nun müssen alle Immobilien neu bewertet werden.
Die Reform zielt darauf ab, realistischere Grundbesitzwerte zur Besteuerung von Immobilen zu erhalten.
Zahlen und Fakten zur neuen Grundsteuer
Deutschlandweit müssen ab Mitte 2021 rund 36 Millionen Immobilieneinheiten, vornehmlich unbebaute Grundstücke sowie Wohn- und Geschäftsgebäude, steuerlich neu bewertet werden. Die Grundsteuer macht je nach Bundesland zwischen 10-16% des jährlichen Steueraufkommens der Kommunen aus. Sie nehmen über die Grundsteuer etwa 14 Milliarden Euro ein. Gut 1/3 der Gesamtgrundsteuerlast wird durch Unternehmen getragen. Die Grundsteuerreform trifft Unternehmen deshalb überproportional stark.
Die Grundsteuer ist eine der wichtigsten Einnahmequellen der Kommunen.
Wer ist von der Grundsteuerreform betroffen ?
Die Grundsteuer ist eine Steuer auf den Grundbesitz, also auf Grundstücke und Gebäude. Folglich sind sowohl Eigentümer als auch Mieter von der Grundsteuerreform betroffen. Bei vermieteten Immobilien wird die Grundsteuer – wie auch bisher schon – auf die Mieter umgelegt.
Die Grundsteuerreform betrifft jedes Unternehmen, sei es als Eigentümer oder Mieter !
Was ändert sich mit der Grundsteuerreform ?
Neben einem Bundesmodell gibt es davon abweichende länderspezifische Modelle, in deren Berechnung teils verschiedene Daten einfließen.
Bundesmodell
Im Modell des Bundes sind alle Gebäude und unbebauten Grundstücke einer regelmäßigen Bewertung zu unterziehen. Das Modell versucht am genauesten, den Wert von Immobilien zu ermitteln und verlangt so die meisten Informationen. Ein Vorgang, welcher nicht nur für die Kommunen aufwendig und kostentreibend ist.
Der Nachteil des Modells für Eigentümer als auch Mieter : Die Grundsteuer steigt automatisch mit steigendem Wert der Grundstücke und der Mieten.
Ländermodelle
Durch eine „Öffnungsklausel“ können Bundesländer eigene Berechnungsmethoden entwickeln und somit selbst entscheiden, ob sie das vom Bundesfinanzministerium vorgeschlagene Bundesmodell nutzen oder ein eigenes Modell auflegen. Bei Geschäftsgrundstücken kommt grundsätzlich das Sachwertverfahren zur Anwendung, mit welchem der Gebäudewert zu ermitteln ist.
Durch die Reform können Kommunen künftig unbebaute Grundstücke oder ungenutzte Immobilien durch die „Grundsteuer C“ höher belasten.
Bund und Kommunen haben sich zwar für eine Aufkommensneutralität ausgesprochen, eine Garantie gibt es dafür jedoch nicht. Die Höhe der Belastung hängt entscheidend vom Hebesatz ab, welcher individuell durch die Kommunen festgelegt wird. Nachfolgende Abbildung zeigt bereits feststehende Modelle für einzelne Bundesländer (Stand : 22.04.2021).
Wo liegen die Herausforderungen ?
Die Neubewertung der ca. 36 Millionen Immobilien in Deutschland (unbebaute Gebäude als auch Wohn- und Geschäftsgebäude) bringen Unternehmen und Eigentümer an empfindliche Schmerzgrenzen :
1.Bürokratischer Aufwand
Der Arbeitsaufwand für Immobilienbesitzer zur Erfassung der Daten ist nicht zu unterschätzen. Insbesondere da die ersten Steuererklärungen bereits ab Mitte 2022 abzugeben sind. So fließen in die Berechnung je nach Modell u.a. Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Gebäudeart, Gebäudealter, Grundstückswert, Baujahr, Gebäudefläche und sogenannte Mietniveaustufe ein.
Neue Berechnungsmethoden führen bei Immobilienbesitzer zu erheblichem Verwaltungsaufwand !
2.„Flickenteppich“
Durch eine Öffnungsklausel weicht ein Großteil der Bundesländer von der Regelung des Bundes ab und gibt ihren Kommunen unterschiedliche Parameter zur Steuerermittlung vor. Unternehmen oder Gesellschaften mit Immobilienbestand in verschiedenen Bundesländern müssen sich in der Regel auf mehr als zwei unterschiedliche Modelle und die damit verbundenen Berechnungsmethoden und Steuererklärungen auseinandersetzen.
Öffnungsklausel führt zum „Flickenteppich“ an Modellen, mit verschiedenen Berechnungsmethoden unter den Ländern !
3. Flächenangaben
Nahezu alle Modelle beruhen auf Flächenangaben, sei es des Grundstücks oder des Gebäudes. Während Daten zur Grundstücksfläche aus Grundbüchern entnommen werden können, gestaltet sich die Ermittlung der Gebäudeflächen schwieriger. So wird im Rahmen der verschiedenen Modelle bei der Bemessung einmal auf Wohn- oder Nutzfläche und mal auf Brutto-Grundfläche abgestellt. Auf diese Werte können Eigentümer zumeist nicht ohne weiteres zurückgreifen. In vielen Fällen muss der Gebäudebestand sogar neu erfasst werden. Dabei sind aktuell gültige DIN-Normen bzw. die Wohnflächenverordnung zu berücksichtigen.
Flächendaten sind in der Regel nicht einfach zu erheben, was zu enormen Herausforderungen für Grundstückseigentümer führt !
4. Baujahre
Eine weitere Herausforderung für Immobilienbesitzer liegt in der Angabe des Baujahrs. Sollte über die Jahre umfassende Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden sein, würde die Angabe dessen zu erheblichen Bewertungsaufwand führen und ein frühzeitiges Agieren erfordern.
Unternehmen mit in die Jahre gekommenem Gebäudebestand sind gut beraten, bereits heute zu handeln !
Welche weitreichenden Konsequenzen ergeben sich für Unternehmen ?
Angesichts der starken Wertsteigerungen vieler Grundstücke in den vergangenen Jahrzenten ist damit zu rechnen, dass die Bemessungsgrundlage zur Besteuerung von Immobilien durch die neuen Modelle deutlich steigen. Insbesondere da in die meisten Modelle Bodenrichtwerte und Nettokaltmieten einfließen :
Eigentümer
Nur wenn die Kommunen bei steigender Gebäudebewertung ihre Hebesätze gegebenenfalls reduzieren, bleibt die Belastung konstant. Es liegt allerdings auf der Hand, dass die gestiegenen Grundstückswerte nicht von allen Kommunen durch eine Absenkung der Hebesätze ausgeglichen werden können.
Nachdem die Grundsteuer einen zu erwartenden Anteil von 10-16% an den jährlichen Steuereinnahmen der Kommunen einnimmt, könnten sich manche Kommunen mit schwieriger Haushaltslage eine Senkung überhaupt nicht leisten. Obwohl sich die Kommunen bislang ausdrücklich zur Aufkommensneutralität bekannten, ist wahrscheinlich, dass je nach Standort einige Unternehmen mehr als bisher und andere wiederum weniger zahlen müssen.
Mieter
Bis auf wenige Ländermodelle werden sich die teils starken Werterhöhungen der Grundstücke in Ballungsräumen, Universitätsstädten und anderen prosperierenden Regionen des Landes unmittelbar auf die Erhöhung der Grundsteuer auswirken. Da Eigentümer diese in der Regel über die Betriebskosten umlegen können, haben die Neuregelungen auch für Mieter Brisanz.
Gerade bei jenen Ländermodellen, welche sich stark am Bundesmodell orientieren, fließen die durch Mieterhöhungen stark angestiegenen Durchschnittsmieten in guten Lagen in die Berechnung der Grundsteuer ein. Dadurch erhöht sich auch in nahezu allen Fällen die Gesamtmietbelastung für Unternehmen.
Wertabhängige Modelle führen bei steigenden Grundstückspreisen automatisch zu regelmäßigen Steuererhöhungen bzw. höheren Kosten für Unternehmen, Eigentümer und Mieter !
Fazit
Die Auswirkungen der Grundsteuerreform auf Unternehmen, gerade als Eigentümer von Grundstücken und Gebäuden, sind groß. Obwohl Kostenfaktoren wie die Grundsteuer bislang bei Unternehmen eine eher untergeordnete Rolle spielten, führt die anstehende Neubewertung zu teils enormen Belastungen von Immobilienbesitzern – sei es administrativ und /oder monetär. Die Grundsteuerreform verlangt enorme Immobiliendaten von den Eigentümern, die vielfach nicht vorliegen und ermittelt werden müssen. Der Begegnung dieser Unsicherheit gilt es eine besondere Beachtung zu schenken. Hier ist besondere Immobilienexpertise gefragt !
Unser Rat an Unternehmen
So können Sie sich auf die Mammutaufgabe vorbereiten und die vernachlässigte Behandlung der Grundbesitzwerte als Grundlage der Grundsteuerberechnung bereits jetzt angehen und proaktiv handeln :
- Vorhandene Grundstücks- und Gebäudedaten mit den tatsächlichen Gegebenheiten des Grundbesitzes abgleichen.
- Bestandserfassung für Grundstücke und Gebäude vornehmen.
- Flächenbedarf analysieren und in strategische Planung überführen.
Nur so können Sie sicherstellen, dass für die verschiedenen Bewertungsverfahren, Ihnen bereits heute eine vollständige Datenlage zur Verfügung steht. Damit etablieren Sie Klarheit für Ihr Unternehmen und schaffen die Voraussetzung für gute unternehmerische Entscheidungen als Eigentümer oder Mieter. So sind Sie gerade im Hinblick auf notwendige strategische Erwägung bestens gewappnet :
- Standortbetrachtung, durch Einschränken der Immobiliennutzung oder Verlagern in andere Bundesländer oder Kommunen
- Flächeneffizienz, durch Komprimieren, Reduzieren oder Umnutzen von Flächen
- Leasingmodelle /Sale&Leaseback
- Verhandlung mit Vermietern
Die Kenntnis von künftiger Steuerlast ist wichtig, um steuernd eingreifen zu können !
Als Ihr Immobilienexperte und Sparringspartner zeigen wir Ihnen die konkreten ersten Schritte auf, erstellen mit Ihnen gemeinsam einen Datenerhebungsplan zur Datenerfassung und begleiten Sie bei der Umsetzung.
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